▲ Pixabay로부터 입수된 Victoria_Regen님의 이미지 입니다.   © CRS NEWS

‘인간은 왜 그토록 땅을 좋아하는가?’

 

죽은 자를 가리켜 ‘돌아가셨다’라고 표현한다. 흙에서 와서 흙으로 육신이 돌아갔다는 뜻이다. 뼈가 부서져 한 줌 재가 되고, 이 또한 시간이 지나면 산천에 뿌려지니 결국 흙으로 돌아간다. 육체와 영이 결합하여 인간이 되고 혼이 묶여 영·혼·육의 인간이 된다.

 

49재란 혼이 흩어지는 과정이다. 영의 세계는 영원을 그리며 영원히 존재하기를 원한다. 반면, 육체는 흙으로 돌아가야 하므로 사람은 누구나 땅을 가지려 하는 거 아닐까? 나라 사이의 전쟁도 땅을 빼앗으려는 게 대부분이다. 우리네 속담에도 사촌이 땅을 사면 배가 아프다고 한다. 왜 하필 땅일까? 땅은 그만큼 소중하다는 뜻이겠지.

 

토지 투자로 ‘블루 오션’을 찾는 사람들에게 ‘한국토지주택정책연구소’ 전재천 소장의 첫 마디는 “땅 보는 안목(眼目)이 가장 중요합니다. 특히 개발 가능한 토지인가가 중요하지요.”

 

아직도 여전히 기획부동산이 활개를 치고 있다. 개발제한구역이라 애초에 개발할 수 없는 토지인데도 넓은 땅을 헐값에 사들인 다음 경매 법인을 설립해 놓고 일반인에게 경매나 공매를 무료로 가르쳐 준다고 유혹한다. 배우러 온 사람들을 직원으로 채용하고, 그들의 지인이나 친척들에게 ‘지분 쪼개기’한 땅을 고가에 팔게 한다.

 

“과다한 수익을 보장한다 하면 무조건 의심해봐야 해요. 이미 산 경우에는 잘못 산 땅이라고 해서 절대 포기하지 마십시오. 못난 땅이라고 구박하지 말라는 겁니다. 저를 찾아오는 사람들의 절대다수가 잘못 산 땅, 허가받지 못하는 땅을 가진 경우입니다.”

 

그는 그런 토지라도 어떻게 분석하고 개발하는가에 따라 변모할 수 있다고 말한다. 무료 상담으로 해결 방안을 모색해 주는가 하면 일반인에게 법률과 이론을 병행한 실제 현장 사례를 들어 도움을 주고 있다.

 

평생 이룬 지식과 재능을 기꺼이 나눠주는 전재천 소장의 말을 더 들어본다.

 

첫째, 토지를 개발하거나 투자할 때, 정확한 분석이 필요하다.

토지시장을 분석하는 것은 무엇을 건축하여야 분양이 잘 될 것인지 판단하는 일이다. 단독주택이나 가격이 낮은 빌라, 공장, 물류창고 등 그 지역에서 필요로 하는 수요 측면을 먼저 검토한다. 현재 가격과 개발 후 가격 차이가 어떠한지 분석하고 토지를 매입해야 한다. 그 지역이 필요로 하는 지목변경 허가가 가능한지 아닌지도 매우 중요하다. 전원주택의 경우 도로 폭이 4m 이상이면 허가를 받을 수 있다. 토지는 공시지가보다 낮게 거래되는 경우도 상당수 있어 권리분석을 잘못하면 평생 땅을 치고 후회하는 불운을 겪기도 한다.

 

두 번째로 토지에 관련된 공적서류를 잘 해석해보아야 한다.

토지에 투자할 돈도 없는데 공부를 해서 무엇하나 생각할지 모르겠지만 부동산 지식을 겸비하고 있으면 주택 마련이나 돈을 벌어 투자 기회가 주어질 때 법률적 내용이나 문서를 분석해 낼 수 있다. 가장 기본이 되는 것은 등기부등본 분석인데 권리 관계를 나타내며 토지 경매에서 권리분석의 기초가 된다. 지상권, 지역권, 저당권, 경매 예고등기, 압류 등 변경 사항이 기재되어 있다. 토지 계약을 체결할 때 먼저 등기부등본 확인 후 잔금 지급 직전에 권리 관계에 변동이 없는지 꼭 확인해야 한다.

 

토지이용계획확인서로 지목이나 토지의 면적, 도로 외 공법상 제안과 이용 범위가 기록되어 있는데 제대로 파악하지 못하면 토지를 매입한 후 허가가 불가함을 겪을 수도 있다. 대장은 토지대장과 임야대장이 있으며 총 28개 지목 중에 번지 앞에 ‘산’은 임야대장에 기재되고 ‘산’자가 없는 번지의 임야와 나머지 지목은 토지대장에 등록한다. 면적, 지목, 필지분할 시점, 지목변경 시점에 대한 정보를 제공한다. 도면은 지적도와 임야도가 있는데 ‘산’ 번지는 임야도에 등록하고 ‘산’자가 없는 번지는 지적도에 등록한다. 토지의 형상, 경계, 주변 필지 현황을 알 수 있다.

 

세 번째로 토지 투자에 있어서 용도지역을 알아본다.

용도지역을 잘 분석해야 유익한 토지를 만드느냐? 대(代)를 물리느냐? 가 결정된다. 사람에게 이름표가 붙어있듯이 토지에도 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 투박스럽고 부르기도 어려운 이름을 가지고 있다.

 

이 중에 생산녹지지역, 농림지역, 자연환경보전지역은 토종이라 개명하기가 거의 불가능하여 매력이 없는 땅이다. 땅 좀 안다는 사람은 거들떠보지도 않는다. 계획관리지역과 자연녹지지역은 어느 정도 인테리어로 발라놓으면 예쁘다고 서로 가져가겠다고 1순위로 도장을 찍는다. 보전관리지역도 어느 정도 리모델링을 하면 예쁜 축에 들어가겠지만, 전신을 고쳐야 하니 비용이 상상외로 많이 든다.

 

우리가 사는 시대의 농업 흐름은 스마트 팜이다.

스마트 팜을 운영하면서 인생 2막을 즐기는 사람이 늘고 있다. 8평 규모의 온실에서 ‘새싹삼’이 쑥쑥 자라난다. 온도와 습도 조절에서부터 물과 액체 비료 공급까지 자동으로 처리된다. 잔잔한 음악을 틀어주니 식물 성장에 도움을 주기도 하지만 일하는 농부도 마음이 정화되어 간다.

 

은퇴한 지 1년 된 지인은 농지를 저렴하게 매입했다. 집단형태로 운영하는 스마트 팜에 5억 원을 정부정책자금 대출을 받는 등 투자를 해서 10동을 가꾸고 있다. 수입은 월 1,200 – 1,500만 원 정도이다. 슬슬 취미생활도 즐기면서 소일거리로 운영하고 있는데 재미가 쏠쏠하단다. 스마트 팜을 제조하는 기업에서 장비 제조 및 모종도 공급해 주고, 작물의 수매에서부터 유통까지 전반적인 용역을 제공해 주고 있다.

 

“스마트 폰으로 조정해서 물도 주고, 습도와 온도를 조절하니까. 걱정 없이 키울 수 있어요!”

 

스마트 팜 용지 매입 시 고려해야 할 점이다.

햇볕이 잘 드는 동남향이 좋고 진입로가 폭 4m 이상의 합법적인 건축이 가능한 도로인지 확인한다. 지적도상의 도로가 기준이며 개인 도로일 경우 건축허가 시 도로 소유주 동의가 필요하다. 마을과 거리를 두고 건축하는 경우 상수도 보다 지하수를 많이 사용한다. 이웃과 분쟁이 일어나지 않도록 사전에 점검한다. 하수처리 관로가 남의 토지를 지나고 있다면 인접 토지 소유주의 동의가 필요하다.

 

전기, 통신, 인터넷 선로가 마을과 멀리 떨어졌으면 인입비용이 발생하기도 한다. 등기부등본, 토지대장으로 소유주 관계, 담보 관계의 권리, 면적을 정확히 파악해 두어야 한다. 관리지역, 농림지역은 상하수도 문제 및 토지개발 시 수익자가 부담하는 분담금이 있을 수 있으니 담당 공무원과 미리 상담해야 한다.

 

다양한 직업군의 변화를 겪어야 하는 시기. 4차산업 융복합시대에는 머리를 써야 돈을 버는 디지털 지능이 요구되는 직업이 늘어날 것이다. 농업도 근육으로 힘쓰는 일보다 스마트하게 관리하는 일자리가 많아지지 않을까.

 

“은퇴 후, 활기찬 생활을 하고 싶다면…, 몰입할 수 있는 활동을 찾으세요!”

 

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